Der Beschluss ist das Werkzeug, mit dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Er verpflichtet alle Eigentümer, auch die überstimmten und die abwesenden, und er wirkt gegen den Rechtsnachfolger, der die Wohnung später kauft. Diese Reichweite erklärt, warum das Gesetz an die Beschlussfassung Anforderungen stellt und warum ein handwerklich schlecht gemachter Beschluss teuer werden kann.
Beschlusskompetenz: die erste Frage
Bevor über Mehrheiten gesprochen wird, ist zu klären, ob die Gemeinschaft über den Gegenstand überhaupt beschließen darf. Die Beschlusskompetenz reicht so weit, wie das Gesetz oder eine Vereinbarung sie eröffnet. Sie umfasst die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung, nicht aber Eingriffe in das Sondereigentum oder in die sachenrechtliche Zuordnung.
Fehlt die Kompetenz, ist der Beschluss nicht bloß fehlerhaft, sondern nichtig. Er entfaltet keine Wirkung, und zwar dauerhaft: Die Monatsfrist der Anfechtung spielt keine Rolle, weil es nichts anzufechten gibt. Typische Fälle sind Beschlüsse, die einem einzelnen Eigentümer Sondereigentum entziehen, die eine Gemeinschaftsordnung ohne die dafür nötige Öffnungsklausel ändern oder die eine Pflicht begründen, die sich nur durch Vereinbarung begründen lässt.
Das Gesetz hat die Kompetenz seit 2020 an mehreren Stellen erweitert. Über bauliche Veränderungen wird nun mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 20 WEG); für bestimmte Maßnahmen wie Barrierefreiheit, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz und Glasfaseranschluss besteht sogar ein Anspruch auf eine angemessene Maßnahme (§ 20 Abs. 2 WEG). Auch der Verteilungsschlüssel für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten kann durch Beschluss geändert werden (§ 16 Abs. 2 WEG).
Mehrheiten und Stimmrecht
Beschlüsse werden mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen sind keine abgegebenen Stimmen; sie senken die Zahl der zählenden Stimmen und wirken sich damit auf keine Seite aus. Ein Antrag mit drei Ja-Stimmen, zwei Nein-Stimmen und zwölf Enthaltungen ist angenommen.
Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig von der Größe seiner Einheit (§ 25 Abs. 2 WEG). Dieses Kopfprinzip gilt aber nur, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, und das tut sie fast immer: Verbreitet ist das Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen, seltener das Objektprinzip mit einer Stimme je Einheit. Der Versammlungsleiter muss wissen, welches Prinzip in dieser Gemeinschaft gilt, und die Stimmliste danach führen.
Vom Stimmrecht ausgeschlossen ist ein Eigentümer unter anderem dann, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft (§ 25 Abs. 4 WEG). Der Eigentümer, der zugleich Handwerker ist und dessen Angebot beauftragt werden soll, stimmt also nicht mit. Er darf aber an der Aussprache teilnehmen.
Beschluss außerhalb der Versammlung
Ein Beschluss kann auch ohne Versammlung gefasst werden, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären (§ 23 Abs. 3 WEG). Das ist der Umlaufbeschluss. Er scheitert in größeren Gemeinschaften regelmäßig daran, dass ein einziger Eigentümer nicht antwortet: Wer schweigt, stimmt nicht zu.
Für diesen Engpass gibt es seit 2020 einen Ausweg. Die Wohnungseigentümer können in der Versammlung beschließen, dass für einen einzelnen, genau bezeichneten Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen im Umlaufverfahren genügt. Das eignet sich für Entscheidungen, die absehbar erst nach der Versammlung entscheidungsreif werden, etwa die Auswahl unter Angeboten, die noch eingeholt werden.
Auch der Umlaufbeschluss muss verkündet werden, damit er wirksam wird, und er ist in die Beschluss-Sammlung einzutragen. Halten Sie fest, wann das Ergebnis festgestellt und mitgeteilt wurde: Daran hängt die Anfechtungsfrist.
Verkündung und Wirksamkeit
Ein Beschluss entsteht nicht durch das Auszählen der Stimmen, sondern durch die Feststellung und Verkündung des Ergebnisses durch den Versammlungsleiter. Erst damit steht fest, was gilt. Diese Feststellung ist auch dann maßgeblich, wenn sie fehlerhaft ist: Verkündet der Leiter einen Antrag als angenommen, obwohl die Stimmen ihn ablehnen, gilt der Beschluss als angenommen, bis er für ungültig erklärt wird.
Daraus folgt eine praktische Regel: Der Versammlungsleiter soll langsam und deutlich verkünden, das Ergebnis mit Zahlen nennen und ins Protokoll diktieren. Bei Unsicherheit über die Stimmenzahl wird nachgezählt, bevor verkündet wird, nicht danach.
Nichtigkeit und Anfechtbarkeit
Das Gesetz unterscheidet klar. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch Urteil für ungültig erklärt worden ist (§ 23 Abs. 4 WEG).
Nichtig sind vor allem Beschlüsse ohne Beschlusskompetenz und solche, die gegen zwingendes Recht verstoßen. Anfechtbar sind dagegen die vielen Beschlüsse, die formell oder inhaltlich fehlerhaft sind, ohne diese Schwelle zu erreichen: verspätete Einladung, unbestimmter Tagesordnungspunkt, unzureichende Vorbereitung einer Auftragsvergabe, ein Verteilungsschlüssel, der einzelne Eigentümer ohne sachlichen Grund benachteiligt.
Der praktische Unterschied ist erheblich. Der nichtige Beschluss kann jederzeit von jedem geltend gemacht werden. Der anfechtbare Beschluss wird bestandskräftig, wenn niemand rechtzeitig klagt, und ist dann umzusetzen, auch wenn er fehlerhaft zustande gekommen ist.
Fristen der Anfechtungsklage
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG). Beide Fristen laufen ab dem Tag der Beschlussfassung, nicht ab dem Zugang des Protokolls. Wer auf die Niederschrift wartet, verliert Zeit, die er nicht hat.
Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 WEG). Das ist eine der spürbarsten Änderungen der Reform: Früher mussten alle übrigen Eigentümer namentlich verklagt werden. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Die Verwaltung hat die Wohnungseigentümer unverzüglich von der Erhebung einer Klage zu unterrichten, damit jeder entscheiden kann, ob er dem Rechtsstreit beitritt.
Solange nicht rechtskräftig entschieden ist, bleibt der Beschluss wirksam. Die Verwaltung muss ihn also grundsätzlich umsetzen. Bei einer Maßnahme, die sich nicht rückgängig machen lässt, ist es dennoch oft klug, den Ausgang abzuwarten oder eine Verständigung zu suchen; das gehört zur Abwägung, die die Verwaltung den Eigentümern offenlegen sollte.
Beschlüsse, die halten
- Antrag im Wortlaut in die Einladung, nicht erst in die Versammlung
- Entscheidungsgrundlagen beifügen: mindestens drei Angebote bei größeren Aufträgen
- Gegenstand, Kostenrahmen, Finanzierung und Zeitpunkt in den Beschlusstext aufnehmen
- Stimmprinzip und Stimmrechtsausschlüsse vorab prüfen
- Ergebnis mit Zahlen feststellen und verkünden
- Eintrag in die Beschluss-Sammlung unverzüglich vornehmen
Besonders wichtig ist die Finanzierung. Ein Beschluss, der eine Sanierung beauftragt, ohne zu sagen, woher das Geld kommt, ist angreifbar. Beschließen Sie Maßnahme und Mittelherkunft zusammen: Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder Darlehen.
Umsetzung im SPro Manager
Jeder Beschluss wird als eigener Datensatz geführt: Wortlaut des Antrags, Datum der Versammlung, Abstimmungsergebnis mit Ja-, Nein- und Enthaltungsstimmen, verkündetes Ergebnis. Aus diesen Angaben entsteht der Eintrag in die Beschluss-Sammlung mit fortlaufender Nummer, ohne dass der Text ein zweites Mal erfasst wird.
Die Stimmliste rechnet nach dem hinterlegten Prinzip der jeweiligen Gemeinschaft, also nach Köpfen, nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten. Vollmachten werden dem vertretenen Eigentümer zugeordnet, sodass die vertretenen Stimmen ohne Nebenrechnung feststehen.
Für die Anfechtungsfristen wird das Datum der Beschlussfassung gespeichert; die Monats- und die Zweimonatsfrist sind damit jederzeit ablesbar. Wird ein Beschluss angefochten oder aufgehoben, wird das am Eintrag vermerkt, sodass die Sammlung den aktuellen Stand zeigt und niemand versehentlich einen aufgehobenen Beschluss umsetzt.