Über Jahrzehnte war der Kabelanschluss eine feste Zeile in der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter schloss einen Sammelvertrag für das ganze Haus, zahlte einen günstigen Preis je Wohnung und legte ihn um. Dieses Modell ist beendet. Für die Verwaltung bedeutet das nicht nur eine Zeile weniger, sondern eine Reihe von Umstellungsschritten, die sauber dokumentiert sein wollen.
Was das Nebenkostenprivileg war
Die Betriebskostenverordnung erlaubte es, die laufenden Entgelte für den Breitbandkabelanschluss als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Man nannte das verkürzt Nebenkostenprivileg. Der Vermieter verhandelte einen Sammelvertrag für alle Wohnungen, der Anbieter erhielt eine gesicherte Kundenbasis, der Preis je Wohnung war entsprechend niedrig.
Der Nachteil lag beim Mieter: Er zahlte den Anschluss, ob er ihn nutzte oder nicht. Wer über Satellit, Antenne oder Internet fernsah, trug die Kosten mit. Diese fehlende Wahlfreiheit war der Anlass für die Gesetzesänderung; sie stand im Widerspruch zu dem Grundsatz, dass Endnutzer ihren Anbieter für Telekommunikationsdienste frei wählen können.
Was seit dem Ende der Übergangsfrist gilt
Mit der Novelle des Telekommunikationsgesetzes wurde die Umlagefähigkeit gestrichen. Für bestehende Verträge gab es eine mehrjährige Übergangsfrist, die am 30. Juni 2024 endete. Seit dem 1. Juli 2024 sind laufende Entgelte aus einem Sammelvertrag für den Kabelanschluss keine umlagefähigen Betriebskosten mehr.
Die Folge ist eindeutig: Eine Position wie Kabelfernsehen oder Breitbandkabel gehört nicht mehr in die Betriebskostenabrechnung. Eine gegenteilige Vereinbarung im Mietvertrag hilft nicht, weil die gesetzliche Regelung vorgeht. Wer die Position trotzdem abrechnet, riskiert, dass der Mieter sie streicht und die Abrechnung insgesamt in Frage stellt.
Die Rechtslage in diesem Bereich hat sich in kurzer Folge mehrfach geändert, und einzelne Fragen sind noch in Bewegung. Prüfen Sie deshalb vor einer größeren Umstellung den aktuellen Stand, insbesondere bei Wohnungswirtschaftsverträgen mit langer Laufzeit.
Bestandsmieter und laufende Sammelverträge
Zwei Ebenen sind zu trennen. Auf der einen Seite steht der Vertrag zwischen Vermieter und Anbieter, auf der anderen das Mietverhältnis.
Der Sammelvertrag mit dem Anbieter läuft weiter, bis er beendet wird. Das Gesetz hat den Vermietern dafür eine Kündigungsmöglichkeit eröffnet, damit sie nicht auf Kosten sitzen bleiben, die sie nicht mehr weitergeben dürfen. Wer den Vertrag nicht gekündigt hat, zahlt weiter aus eigener Tasche. Das ist der häufigste Fehler in der Praxis.
Im Mietverhältnis entfällt die Umlage, ohne dass es einer Kündigung oder Änderungsvereinbarung bedürfte. Bestandsmieter behalten den Anschluss also nicht automatisch; sie müssen, wenn sie weiter über Kabel fernsehen möchten, einen eigenen Vertrag mit einem Anbieter schließen. Genau darüber sollten sie rechtzeitig informiert werden, am besten mit Nennung des konkreten Umstellungsdatums.
Die Umstellung Schritt für Schritt
- Bestandsaufnahme: Für welche Objekte besteht ein Sammelvertrag, mit welchem Anbieter, mit welcher Laufzeit und welcher Kündigungsfrist.
- Prüfen, ob und zu welchem Termin gekündigt werden kann, und die Kündigung schriftlich mit Nachweis aussprechen.
- Mieter informieren: Datum der Umstellung, was danach passiert, welche Alternativen bestehen. Sachlich, ohne Empfehlung für einen bestimmten Anbieter.
- Die Kostenart in der Abrechnung stilllegen, damit sie nicht versehentlich wieder verteilt wird.
- Betriebskostenvorauszahlungen anpassen, weil eine Kostenart dauerhaft entfällt.
- Technische Ausstattung prüfen: Bleibt die hausinterne Verteilanlage bestehen, wer wartet sie und wer trägt die Kosten.
Die Anpassung der Vorauszahlung wird oft vergessen. Sie ist kein Muss im Sinne einer Frist, aber sie verhindert, dass sich über Jahre Guthaben aufbauen, die am Ende erstattet werden müssen.
Im Informationsschreiben sollten Sie die Alternativen sachlich nennen, ohne einen Anbieter zu empfehlen. In Betracht kommen ein eigener Vertrag mit dem bisherigen Kabelnetzbetreiber, der Empfang über Satellit, sofern eine Anlage vorhanden ist oder eine Schüssel angebracht werden darf, der Empfang über Antenne sowie Fernsehangebote über das Internet. Die Frage, ob eine Satellitenschüssel am Balkon angebracht werden darf, ist eine eigene Auseinandersetzung und sollte im Schreiben nicht beiläufig beantwortet werden.
Nicht vergessen werden darf die Technik im Haus. Bleibt die hausinterne Verteilanlage bestehen, braucht sie einen Betreiber, eine regelmäßige Prüfung und eine Zuordnung der Kosten. Wird sie stillgelegt, sollte das dokumentiert werden, damit später niemand einen Anschluss erwartet, den es nicht mehr gibt.
Was weiterhin umlagefähig bleibt
Nicht jede Position rund um Fernsehen und Internet ist entfallen. Umlagefähig bleiben insbesondere:
- die Betriebskosten einer Gemeinschaftsantennenanlage, also einer hauseigenen Antennen- oder Satellitenanlage: Betriebsstrom, regelmäßige Prüfung und Wartung
- die Betriebskosten der gebäudeinternen Verteilanlage, soweit sie dem Gebäude gehört und betrieben wird
- das befristete Bereitstellungsentgelt für ein neu errichtetes gebäudeinternes Glasfasernetz unter den unten beschriebenen engen Voraussetzungen
Nicht umlagefähig ist dagegen das Entgelt für den Bezug der Signale aus einem Sammelvertrag, also genau der Posten, der früher als Kabelfernsehen in der Abrechnung stand. Die Abgrenzung lautet damit: Technik im eigenen Haus ja, laufender Programmbezug für alle Mieter nein.
Sonderfall Glasfaser im Gebäude
Um den Ausbau im Gebäude nicht auszubremsen, hat der Gesetzgeber eine eng umgrenzte Ausnahme geschaffen. Wird ein gebäudeinternes Glasfasernetz neu errichtet, kann ein Bereitstellungsentgelt als Betriebskosten umgelegt werden. Dafür gelten Grenzen:
- höchstens sechzig Euro je Wohnung und Jahr
- höchstens fünf Jahre, bei besonders hohem Aufwand verlängerbar
- nur, wenn das Netz tatsächlich neu errichtet und nicht lediglich ein bestehendes Netz aufgerüstet wurde
- nur, wenn kein anderes Entgelt für dieselbe Leistung verlangt wird
Die Regelung ist zudem zeitlich befristet: Sie greift nur für Netze, die innerhalb eines gesetzlich bestimmten Zeitfensters fertiggestellt werden. Weil dieses Fenster verschoben werden kann, prüfen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie einen Vertrag über einen Glasfaserausbau abschließen, der auf diese Umlage kalkuliert ist.
Wichtig ist außerdem: Das Bereitstellungsentgelt betrifft die Infrastruktur, nicht den Anschluss an einen Anbieter. Den Vertrag über Internet und Fernsehen schließt weiterhin der Mieter selbst.
Besonderheiten in der Eigentümergemeinschaft
In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Sammelvertrag regelmäßig ein Vertrag der Gemeinschaft. Die Beendigung ist deshalb kein Alleingang der Verwaltung, sondern gehört auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung, sofern die Verwaltung nicht ohnehin zur Kündigung ermächtigt ist.
Sinnvoll ist ein Beschluss, der drei Punkte umfasst: die Kündigung des bestehenden Vertrags zum nächstmöglichen Termin, die Information der Bewohner und die Entscheidung über den weiteren Betrieb der hausinternen Verteilanlage. Der letzte Punkt wird gern übersehen, verursacht aber die späteren Diskussionen.
Für vermietende Eigentümer folgt daraus eine doppelte Aufgabe: In der Gemeinschaft wirken sie an der Kündigung mit, im eigenen Mietverhältnis passen sie Abrechnung und Vorauszahlung an. Beides fällt zeitlich auseinander und sollte getrennt dokumentiert werden.
Umsetzung im SPro Manager
Im SPro Manager lässt sich eine Kostenart mit einem Enddatum versehen. Die Position für den Kabelanschluss wird damit stillgelegt: Sie bleibt für zurückliegende Abrechnungen sichtbar und erscheint in neuen Abrechnungen nicht mehr. So bleibt die Historie nachvollziehbar, ohne dass die alte Zeile versehentlich wieder mitläuft.
Der Anbietervertrag wird als Vertrag am Objekt geführt, mit Laufzeit und Kündigungsfrist und einer Erinnerung vor dem nächsten Kündigungstermin. Das Kündigungsschreiben und die Bestätigung des Anbieters werden dort abgelegt.
Die Information der Mieter lässt sich als Serienschreiben an alle Einheiten eines Objekts erzeugen und mit Datum dokumentieren. Für die Vorauszahlungen zeigt der SPro Manager, welche Mietverhältnisse eine Anpassung brauchen, weil eine Kostenart entfallen ist. Die Entscheidung, zu welchem Termin gekündigt wird, trifft weiterhin der Eigentümer oder die Gemeinschaft.