Für welche Gebäude gilt die Aufteilung?

Für vermietete Gebäude, die mit Erdgas, Heizöl oder anderen Brennstoffen beheizt werden, die dem nationalen Emissionshandel unterliegen, sowie für Wärmelieferungen auf dieser Grundlage. Nicht erfasst sind reine Stromheizungen und Wärmepumpen, weil Strom nicht unter das Brennstoffemissionshandelsgesetz fällt.

Wer trägt bei einem schlecht gedämmten Haus mehr?

Der Vermieter. Das Stufenmodell knüpft an die Emissionen je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr an: Je höher sie sind, desto größer ist der Anteil des Vermieters, bis zu fünfundneunzig Prozent in der obersten Stufe. Bei sehr effizienten Gebäuden trägt der Mieter die Kosten allein.

Was mache ich, wenn der Lieferant die Angaben nicht liefert?

Fordern Sie die Angaben schriftlich an; der Lieferant ist zu ihnen verpflichtet. Bis sie vorliegen, kann die Aufteilung nicht sauber erfolgen. Lassen Sie sich die Anforderung und den Zeitpunkt dokumentieren, damit Sie ein Versäumnis nicht selbst zu vertreten haben.

Was gilt, wenn der Mieter den Brennstoff selbst einkauft?

Dann rechnet der Mieter direkt mit dem Lieferanten ab und kann vom Vermieter die Erstattung des auf ihn entfallenden Vermieteranteils verlangen. Das Verlangen ist an eine Frist gebunden: innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums der Brennstofflieferung.

Darf ich die CO2-Kosten zusätzlich als eigene Position umlegen?

Nein. Der CO2-Preis ist Bestandteil des Brennstoffpreises und damit bereits in den Heizkosten enthalten. Eine zweite Position würde dieselben Kosten doppelt umlegen. In der Abrechnung wird der Vermieteranteil von den Heizkosten abgezogen, nicht hinzugerechnet.

Was passiert, wenn ich die Aufteilung schlicht vergesse?

Der Mieter darf seinen Anteil an den Heizkosten in der betreffenden Abrechnung um drei Prozent kürzen. Der Betrag ist überschaubar, der Streit darüber selten. Nachträglich korrigieren ist möglich, kostet aber deutlich mehr Zeit als die richtige Abrechnung im ersten Anlauf.

CO2-Kosten aufteilen: das Stufenmodell in der Abrechnung

Seit dem 1. Januar 2023 tragen Mieter den CO2-Preis für Heizöl und Erdgas nicht mehr allein. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz verteilt ihn zwischen Mieter und Vermieter, und zwar nach der Qualität des Gebäudes. Die Logik dahinter ist einfach: Wer sparsam heizen kann, soll den Preis spüren; wer nur deshalb viel verbraucht, weil das Haus schlecht gedämmt ist, soll ihn nicht allein tragen.

Worum es geht

Der nationale Emissionshandel belegt Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl mit einem Preis je Tonne Kohlendioxid. Dieser Preis ist Teil des Brennstoffpreises: Er steht nicht als Steuer daneben, sondern ist eingerechnet. In der Betriebskostenabrechnung landet er damit automatisch in den Heizkosten.

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz greift genau hier ein. Es verpflichtet den Vermieter, den CO2-Anteil aus den Brennstoffkosten herauszurechnen und einen Teil davon selbst zu tragen. Wie groß dieser Teil ist, entscheidet ein Stufenmodell, das den spezifischen Ausstoß des Gebäudes bewertet.

Die Höhe des Preises je Tonne wird nicht vom Vermieter bestimmt und ist in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst worden. Der maßgebliche Betrag steht auf der Abrechnung des Lieferanten; von dort ist er zu übernehmen, nicht aus einer Tabelle im Internet.

Was auf der Rechnung des Lieferanten stehen muss

Die Aufteilung wäre ohne Angaben des Lieferanten nicht durchführbar. Deshalb verpflichtet das Gesetz Lieferanten von Brennstoffen und Wärme dazu, auf der Rechnung Folgendes auszuweisen:

die gelieferte Brennstoffmenge, umgerechnet in Kilowattstunden
die damit verbundenen Kohlendioxidemissionen in Kilogramm
den Preis je Tonne Kohlendioxid
die auf die Lieferung entfallenden Kohlendioxidkosten in Euro

Bei Wärmelieferung, also bei Fernwärme oder einem Contracting-Modell, liefert der Wärmelieferant die entsprechenden Angaben für die gelieferte Wärme. Fehlen die Angaben, fordern Sie sie schriftlich an und halten Sie das Datum fest. Ohne diese Zahlen lässt sich das Modell nicht rechtssicher anwenden.

Das Stufenmodell für Wohngebäude

Maßgeblich ist der Ausstoß in Kilogramm Kohlendioxid je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Für Wohngebäude sieht das Gesetz zehn Stufen vor:

weniger als 12 kg: Mieter 100 Prozent, Vermieter 0 Prozent
12 bis unter 17 kg: Mieter 90 Prozent, Vermieter 10 Prozent
17 bis unter 22 kg: Mieter 80 Prozent, Vermieter 20 Prozent
22 bis unter 27 kg: Mieter 70 Prozent, Vermieter 30 Prozent
27 bis unter 32 kg: Mieter 60 Prozent, Vermieter 40 Prozent
32 bis unter 37 kg: Mieter 50 Prozent, Vermieter 50 Prozent
37 bis unter 42 kg: Mieter 40 Prozent, Vermieter 60 Prozent
42 bis unter 47 kg: Mieter 30 Prozent, Vermieter 70 Prozent
47 bis unter 52 kg: Mieter 20 Prozent, Vermieter 80 Prozent
52 kg und mehr: Mieter 5 Prozent, Vermieter 95 Prozent

Für Nichtwohngebäude gilt zunächst eine hälftige Teilung, weil ein vergleichbares Stufenmodell dort erst aufgebaut werden muss. Bei gemischt genutzten Objekten ist die Zuordnung nach der jeweiligen Nutzung zu treffen.

Die Einordnung Schritt für Schritt

Die Rechnung ist kurz, wenn die Daten stimmen. In dieser Reihenfolge gehen Sie vor:

Emissionen des Abrechnungszeitraums aus den Lieferantenangaben zusammenzählen, in Kilogramm.
Durch die Wohnfläche des Gebäudes teilen. Ergebnis ist der spezifische Ausstoß in Kilogramm je Quadratmeter und Jahr.
Diesen Wert in der Stufentabelle suchen und den Vermieteranteil in Prozent ablesen.
Den Prozentsatz auf die ausgewiesenen Kohlendioxidkosten anwenden. Das ist der Betrag des Vermieters.
Diesen Betrag von den umlagefähigen Heizkosten abziehen, bevor sie auf die Mieter verteilt werden.

Zwei Fehlerquellen tauchen immer wieder auf. Die erste ist die Bezugsfläche: Gemeint ist die Wohnfläche, nicht die Nutzfläche und nicht die Grundfläche einschließlich Keller. Die zweite ist der Zeitraum: Zu addieren sind die Lieferungen, die dem Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind, nicht die Rechnungen, die zufällig in diesem Zeitraum datiert wurden.

Die Aufteilung in der Betriebskostenabrechnung

Der Vermieteranteil wird nicht als eigene Position auf die Mieter umgelegt, sondern von den Heizkosten abgezogen. Der verbleibende Betrag geht in die Verteilung nach der Heizkostenverordnung ein, also anteilig nach Verbrauch und Fläche.

In der Abrechnung selbst sollte der Vorgang sichtbar sein. Empfehlenswert ist eine kurze, nachvollziehbare Darstellung: die Gesamtemissionen, die Wohnfläche, der daraus abgeleitete Wert je Quadratmeter, die erreichte Stufe, der Prozentsatz und der abgezogene Betrag. Diese fünf Zeilen ersparen erfahrungsgemäß mehrere Rückfragen.

Der Vermieteranteil ist endgültig nicht umlagefähig. Er mindert also die Einnahme aus dem Objekt und gehört in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, wenn über eine energetische Sanierung entschieden wird. Genau das ist der Anreiz, den das Gesetz setzen wollte.

Sonderfälle: Eigenversorgung, Denkmal, Gewerbe

Eigenversorgung des Mieters. Hat der Mieter einen eigenen Liefervertrag, etwa bei einer Etagenheizung, rechnet er unmittelbar mit dem Lieferanten ab. Der Vermieter zahlt in diesem Fall nichts automatisch; der Mieter muss die Erstattung des Vermieteranteils verlangen. Dafür gilt eine Frist von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums der Brennstofflieferung. Wird sie versäumt, entfällt der Anspruch. Praktisch sinnvoll ist es, Mieter mit eigenem Liefervertrag einmal jährlich auf diese Möglichkeit hinzuweisen.

Beschränkte Sanierungsmöglichkeiten. Wo eine energetische Verbesserung rechtlich nur eingeschränkt möglich ist, etwa bei Baudenkmälern, in Milieuschutzgebieten oder bei einem Anschluss- und Benutzungszwang an ein Wärmenetz, kann sich der Vermieteranteil verringern. Der Grund ist einleuchtend: Der Anreiz greift nur, wo auch gehandelt werden darf. Die Voraussetzungen sind im Einzelfall zu belegen.

Gemischt genutzte Gebäude. Liegen Wohnungen und Gewerbe im selben Haus, ist zunächst zu trennen, welcher Teil nach dem Stufenmodell und welcher nach der hälftigen Teilung behandelt wird. In größeren Objekten empfiehlt sich dafür ohnehin ein Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung.

Folgen bei Versäumnissen

Nimmt der Vermieter die Aufteilung nicht vor, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten in dieser Abrechnung um drei Prozent kürzen. Das ist keine dramatische Sanktion, aber ein zuverlässiger Anlass für Widerspruch und Nacharbeit.

Größer ist das Risiko auf der Gegenseite. Wer den Vermieteranteil zu niedrig ansetzt, etwa weil er eine falsche Fläche verwendet oder eine Lieferung dem falschen Jahr zugeordnet hat, legt zu viel um. Kommt das auf, ist die Abrechnung insgesamt angreifbar. Die Einordnung sollte deshalb dokumentiert sein, nicht nur das Ergebnis.

Liefert der Versorger die Pflichtangaben nicht, sollten Sie das schriftlich anmahnen und den Vorgang ablegen. Eine belegbare Anforderung ist die beste Antwort auf den Vorwurf, die Aufteilung sei unterblieben.

Umsetzung im SPro Manager

Im SPro Manager werden die Angaben des Lieferanten bei der Brennstoffrechnung erfasst: Menge, Emissionen, Preis je Tonne und Kohlendioxidkosten. Weil die Rechnung dem Abrechnungszeitraum zugeordnet wird und nicht dem Rechnungsdatum, bleibt die Zuordnung auch bei Öllieferungen über den Jahreswechsel korrekt.

Die Wohnfläche steht am Gebäude, die Emissionen summiert das System über den Zeitraum. Daraus ergibt sich der Wert je Quadratmeter, die Stufe und der Vermieteranteil. Der Betrag wird von den Heizkosten abgezogen, bevor verteilt wird, und erscheint in der Abrechnung als eigener, erklärter Rechenschritt.

Für Einheiten mit eigenem Liefervertrag lässt sich vermerken, dass der Mieter selbst bezieht. Bei Objekten mit eingeschränkten Sanierungsmöglichkeiten kann ein abweichender Vermieteranteil hinterlegt werden; die Prüfung, ob die Voraussetzungen dafür vorliegen, bleibt eine rechtliche Entscheidung und wird nicht von der Software getroffen.