Die Legionellenprüfung ist die Pflicht, die in der Verwaltung am häufigsten übersehen wird — und die im Schadensfall die unangenehmsten Folgen hat. Sie betrifft nicht nur große Wohnanlagen: Schon ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung kann untersuchungspflichtig sein.
Warum überhaupt geprüft wird
Legionellen sind Bakterien, die im Trinkwasser natürlich vorkommen. Gefährlich werden sie erst, wenn sie sich vermehren und als feiner Sprühnebel eingeatmet werden — typischerweise unter der Dusche. Sie vermehren sich bevorzugt bei lauwarmen Temperaturen und dort, wo Wasser lange steht. Genau diese Bedingungen entstehen in Gebäuden mit zentraler Warmwasserbereitung, langen Leitungen und wechselnder Nutzung.
Die Untersuchung ist deshalb keine Formalie, sondern eine Kontrolle darauf, ob die Anlage hydraulisch und thermisch richtig betrieben wird. Ein sauberer Befund ist zugleich ein Beleg dafür, dass die Anlage in Ordnung ist.
Welche Anlagen untersuchungspflichtig sind
Drei Bedingungen müssen zusammenkommen:
- Es handelt sich um eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung.
- In der Installation gibt es mindestens eine Duschgelegenheit oder eine andere Einrichtung, in der Wasser vernebelt wird.
- Das Wasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben — Vermietung zählt dazu.
Nicht betroffen sind in aller Regel Ein- und Zweifamilienhäuser mit dezentraler Erwärmung, etwa mit Durchlauferhitzern in den Wohnungen, sowie selbst genutztes Eigentum. Ob Ihre Anlage die Schwelle zur Großanlage überschreitet, prüft ein Installationsbetrieb anhand von Speichergröße und Rohrleitungsinhalt.
In welchem Abstand geprüft wird
Bei gewerblicher Abgabe — also im normalen Mietwohnungsbau — ist die Untersuchung regelmäßig alle drei Jahre vorgesehen. Wird das Wasser im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit abgegeben, etwa in Einrichtungen mit besonders schutzbedürftigen Personen, gilt ein jährlicher Abstand. Das Gesundheitsamt kann im Einzelfall kürzere Abstände anordnen, insbesondere nach einem auffälligen Befund.
Der praktische Rat: Tragen Sie das Fälligkeitsdatum sofort nach der Untersuchung als Termin ein und setzen Sie die Erinnerung einige Monate vorher. Labore sind im Frühjahr und Sommer gut ausgelastet, und die Beprobung braucht Vorlauf für die Terminabsprache mit den Mietern.
Ablauf einer Untersuchung
- Probenahmestellen festlegen. Erforderlich sind in der Regel je eine Probe am Austritt des Erwärmers, am Rücklauf der Zirkulation sowie an mehreren repräsentativen Entnahmestellen — üblicherweise eine je Steigstrang, am weitesten entfernt vom Erwärmer.
- Termine mit den Mietern abstimmen. Für die Entnahmestellen in den Wohnungen wird Zutritt gebraucht. Kündigen Sie mit ausreichendem Vorlauf an und nennen Sie ein Zeitfenster.
- Beprobung durch das Labor. Gemessen werden zusätzlich die Temperaturen; sie sind für die Beurteilung ebenso wichtig wie der Keimbefund.
- Befund entgegennehmen und ablegen. Der Bericht gehört in die Objektakte, zusammen mit dem Datum der nächsten Fälligkeit.
Wenn der Maßnahmenwert überschritten ist
Die Trinkwasserverordnung nennt für Legionellen einen technischen Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Wird er überschritten, ist das kein Grund zur Panik, aber Anlass zu einer festen Kette von Schritten:
- unverzüglich das Gesundheitsamt informieren
- eine Ursachenermittlung durch einen Fachbetrieb veranlassen, einschließlich Ortsbesichtigung
- eine Gefährdungsanalyse erstellen lassen
- die betroffenen Nutzer über den Befund und mögliche Schutzmaßnahmen informieren
- die vom Amt angeordneten Maßnahmen umsetzen und nachbeproben
Typische Ursachen sind zu niedrige Speichertemperaturen, eine schlecht abgeglichene Zirkulation, tote Leitungsstränge aus früheren Umbauten und längerer Leerstand. Fast immer liegt es an der Hydraulik, nicht am Wasser.
Vorbeugen im laufenden Betrieb
Drei Gewohnheiten ersparen die meisten Befunde. Erstens: Temperaturen regelmäßig kontrollieren und protokollieren, nicht nur bei der Wartung. Zweitens: leerstehende Wohnungen in einem festen Rhythmus spülen und das dokumentieren. Drittens: bei jedem Umbau prüfen, ob abgetrennte Leitungsteile zurückgebaut wurden — eine tote Leitung ist der klassische Ausgangspunkt einer Belastung.
Kosten und Umlage
Die Kosten der wiederkehrenden Untersuchung gehören zu den Betriebskosten der zentralen Warmwasserversorgung und sind auf die Mieter umlagefähig. Verteilt wird nach dem für die Warmwasserkosten vereinbarten Schlüssel.
Was nach einer Überschreitung folgt, ist dagegen Instandsetzung und bleibt beim Eigentümer: Ursachenermittlung, Gefährdungsanalyse, Spül- und Desinfektionsmaßnahmen, hydraulischer Abgleich, Rückbau von Leitungen. Diese Trennung sauber zu halten, erspart die Diskussion bei der nächsten Abrechnung.
Umsetzung im SPro Manager
Die Fälligkeit der nächsten Untersuchung steht als Termin am Objekt, mit Erinnerung mehrere Wochen vorher. Der Prüfbericht wird beim Objekt abgelegt und ist bei der Abrechnung und bei einer Nachfrage des Gesundheitsamts sofort auffindbar.
Für die Abrechnung ist die Untersuchung eine eigene Kostenart innerhalb der Warmwasserkosten. Sanierungs- und Analysekosten laufen getrennt als nicht umlagefähig — damit landen sie nicht versehentlich in der Umlage. Für leerstehende Einheiten lässt sich ein wiederkehrender Spültermin anlegen, sodass die Dokumentation von selbst entsteht.