Ein Aufzug ist die einzige Anlage im Wohngebäude, in der Menschen eingeschlossen werden können. Entsprechend streng ist der rechtliche Rahmen: Aufzüge sind überwachungsbedürftige Anlagen, ihre Prüfung ist keine Vereinbarungssache und ihr Betrieb ohne gültige Prüfung nicht zulässig.
Aufzug als überwachungsbedürftige Anlage
Die Betriebssicherheitsverordnung ordnet Aufzugsanlagen den überwachungsbedürftigen Anlagen zu. Daraus folgen drei Dinge: Es gibt wiederkehrende Prüfungen durch eine unabhängige Stelle, es gibt Fristen, die eingehalten werden müssen, und es gibt einen Betreiber, der dafür verantwortlich ist. Betreiber ist im Mietwohnungsbau der Eigentümer, in der Wohnungseigentümergemeinschaft die Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung.
Haupt- und Zwischenprüfung
Die wiederkehrende Prüfung teilt sich in zwei Arten. Die Hauptprüfung ist die umfassende Untersuchung der Anlage einschließlich der sicherheitsrelevanten Einrichtungen. Die Zwischenprüfung liegt zeitlich dazwischen und ist weniger umfangreich. Für beide gilt nach der Verordnung eine Höchstfrist von zwei Jahren; weil sie versetzt liegen, sieht eine zugelassene Überwachungsstelle die Anlage im Ergebnis etwa jährlich.
Verbindlich ist immer der letzte Prüfbericht: Dort steht, wann die nächste Prüfung welcher Art fällig ist. Übertragen Sie dieses Datum sofort in Ihre Terminübersicht — nicht erst, wenn die Erinnerung des Prüfdienstes kommt.
Wartung ist keine Prüfung
Die beiden Begriffe werden regelmäßig verwechselt. Die Wartung übernimmt der Aufzugsbetrieb in vereinbarten Abständen: reinigen, schmieren, nachstellen, Verschleißteile tauschen, Funktionen prüfen. Die Prüfung übernimmt eine davon unabhängige zugelassene Überwachungsstelle. Beides ist nötig, keines ersetzt das andere.
Der praktische Fehler: Der Wartungsvertrag läuft, alles fühlt sich betreut an — und die Zwischenprüfung ist seit Monaten überfällig, weil niemand sie beauftragt hat. Führen Sie deshalb zwei getrennte Fristenreihen.
Notruf und Befreiung
Der Aufzug braucht eine Notrufeinrichtung, über die eingeschlossene Personen jederzeit eine Sprechverbindung zu einer ständig besetzten Stelle bekommen, die eine Befreiung veranlassen kann. Diese Verbindung muss regelmäßig auf Funktion geprüft werden — sie ist die häufigste Fehlerquelle, seit Fernsprechanschlüsse auf Internettelefonie umgestellt wurden.
Klären Sie außerdem, wer die Befreiung tatsächlich durchführt und in welcher Zeit. Ein Vertrag mit einem Befreiungsdienst gehört zur Ausstattung des Aufzugs wie die Wartung. Die Notrufnummer und die Anweisung für den Notfall gehören sichtbar in die Kabine.
Pflichten des Betreibers im Alltag
- Prüffristen überwachen und Prüfungen rechtzeitig beauftragen
- Mängel aus dem Prüfbericht abarbeiten und die Erledigung dokumentieren
- Wartung nach Vertrag sicherstellen und Protokolle sammeln
- Notruf und Befreiungskette regelmäßig testen
- Störungen aufnehmen, weitergeben und den Verlauf festhalten
- Zugänglichkeit des Triebwerksraums und der Schaltschränke sicherstellen
Aus dem Prüfbericht ergeben sich häufig Mängel unterschiedlicher Schwere. Sicherheitsrelevante Mängel sind unverzüglich zu beheben; bei erheblichen Mängeln darf die Anlage bis zur Behebung nicht weiterbetrieben werden. Halten Sie fest, wann Sie welchen Mangel beauftragt und wann der Betrieb ihn erledigt hat.
Kosten und Umlage
Die Betriebskostenverordnung nennt die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs ausdrücklich: Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Reinigung der Anlage. Diese Kosten sind umlagefähig.
Nicht umlagefähig sind Reparaturen, der Austausch von Bauteilen und Modernisierungen. Wie bei der Heizung gilt: Eine Vollwartungspauschale, die Reparaturen einschließt, muss aufgeteilt werden. Vereinbaren Sie die getrennte Ausweisung mit dem Aufzugsbetrieb, bevor die erste Rechnung kommt.
Umsetzung im SPro Manager
Die Anlage hängt am Objekt, mit Baujahr, Hersteller, Wartungsbetrieb und der zuständigen Überwachungsstelle. Haupt- und Zwischenprüfung stehen als getrennte Termine mit eigener Erinnerung, sodass sich die beiden Reihen nicht vermischen. Prüfberichte und Wartungsprotokolle liegen am selben Ort.
Störungsmeldungen der Bewohner lassen sich mit Datum erfassen und dem Objekt zuordnen. Für die Abrechnung stehen Betrieb, Wartung und Prüfung als umlagefähige Kostenarten bereit, Reparaturen getrennt davon.