Schönheitsreparaturen: wirksame und unwirksame Klauseln

Kaum ein Thema im Mietrecht hat die Rechtsprechung so beschäftigt wie die Schönheitsreparaturen. Das Ergebnis vieler Jahre lässt sich knapp zusammenfassen: Die meisten älteren Klauseln halten nicht. Für die laufende Verwaltung ist das eine gute Nachricht, weil es die Lage klärt — man muss nur wissen, welche Klausel im konkreten Vertrag steht, und was folgt, wenn sie fällt.

Was Schönheitsreparaturen umfassen

Der Begriff ist nicht beliebig. Maßgeblich ist die Definition in § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Nicht dazu gehören und können deshalb nicht über eine Schönheitsreparaturklausel abgewälzt werden:

• das Abschleifen und Versiegeln von Parkett
• der Austausch von Teppichböden
• der Anstrich von Fenstern und Außentüren von außen
• Arbeiten an Fassade, Dach und gemeinschaftlichen Flächen
• das Erneuern von Silikonfugen oder das Nachstreichen von Fensterrahmen aus Holz von außen

Auch Instandsetzungen fallen nicht darunter. Wer Risse im Putz verschließen oder Feuchtigkeitsschäden beseitigen muss, führt eine Instandsetzung durch — sie bleibt beim Vermieter, selbst wenn sie mit einem Anstrich endet.

Grundregel: der Vermieter schuldet sie

Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen gehören zu dieser Erhaltungspflicht. Ohne eine wirksame vertragliche Regelung schuldet sie also der Vermieter, und zwar während der Mietzeit ebenso wie am Ende.

Die Abwälzung auf den Mieter ist üblich und im Grundsatz zulässig. Sie erfolgt aber fast immer über einen Formularvertrag und unterliegt damit der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB. Eine Klausel, die den Mieter unangemessen benachteiligt, ist unwirksam — und zwar vollständig.

Starre Fristen führen zur Unwirksamkeit

Viele ältere Verträge enthalten einen Fristenplan, der etwa alle drei Jahre für Küche, Bad und Dusche, alle fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume und alle sieben Jahre für Nebenräume eine Renovierung verlangt. Diese Intervalle stammen aus einem alten Mustermietvertrag und sind als Richtwerte unbedenklich.

Unwirksam wird die Klausel, wenn die Fristen starr formuliert sind — wenn also unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung renoviert werden muss. Formulierungen wie „spätestens nach“, „mindestens alle“ oder eine Fassung ohne jeden Bezug zum Renovierungsbedarf sind der klassische Fehler. Wirksam bleiben Klauseln, die den Fristenplan erkennbar als Orientierung ausweisen und auf den tatsächlichen Bedarf abstellen.

Praktisch bedeutet das für einen Vertrag aus den 1990er- oder frühen 2000er-Jahren: Die Wahrscheinlichkeit, dass die Klausel nicht hält, ist hoch. Vor jeder Forderung gegenüber einem ausziehenden Mieter lohnt der Blick in den konkreten Wortlaut.

Unrenoviert übergebene Wohnung

Die zweite große Fallgruppe betrifft den Zustand bei Übergabe. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert überlassen wurde und er dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Der Grund ist einleuchtend: Sonst müsste der Mieter Gebrauchsspuren beseitigen, die er nicht verursacht hat.

Unrenoviert heißt dabei nicht abgewohnt. Es genügt, dass die Wohnung Gebrauchsspuren aus der Vormietzeit aufweist, die nicht ganz unerheblich sind. Ein angemessener Ausgleich kann etwa in mietfreien Monaten oder einer Geldzahlung liegen; er muss die Renovierung im Wesentlichen aufwiegen und sollte im Vertrag dokumentiert sein.

Ist die Klausel aus diesem Grund unwirksam, kann der Mieter bei einer wesentlichen Verschlechterung verlangen, dass der Vermieter renoviert. Nach der Rechtsprechung hat er sich dann in der Regel zur Hälfte an den Kosten zu beteiligen, weil er andernfalls eine Wohnung in besserem Zustand erhielte, als er sie angemietet hat.

Weitere unwirksame Klauseln

• Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Zustand und von der Mietdauer eine Renovierung bei Auszug verlangen.
• Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter bei vorzeitigem Auszug anteilige Kosten für noch nicht fällige Renovierungen trägt.
• Farbwahlklauseln für die Mietzeit, die dem Mieter die Gestaltung seiner Wohnung vorschreiben.
• Fachhandwerkerklauseln, die die Ausführung zwingend einem Fachbetrieb vorbehalten. Der Mieter darf in mittlerer Art und Güte selbst streichen.
• Summierung: Eine für sich genommen wirksame laufende Renovierungspflicht wird unwirksam, wenn sie mit einer Endrenovierungspflicht kombiniert wird.

Folgen einer unwirksamen Klausel

Ist die Klausel unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung: Der Vermieter schuldet die Schönheitsreparaturen. Eine Rettung der Klausel auf das gerade noch zulässige Maß findet bei Formularverträgen nicht statt. Es gibt also keine Rückfallposition, nach der wenigstens ein Teil der Pflicht beim Mieter bliebe.

Eine unwirksame Klausel lässt sich auch nicht dadurch heilen, dass der Mieter jahrelang selbst renoviert hat. Er kann seine Leistungen unter Umständen sogar zurückverlangen, wenn er sie in der irrigen Annahme einer bestehenden Pflicht erbracht hat. Wer eine solche Forderung erhält, sollte den Vertragstext prüfen lassen, bevor er zahlt oder ablehnt.

Unberührt bleiben Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen. Wer Wände mutwillig beschädigt oder in ungewöhnlichen Farben streicht, die eine Weitervermietung erschweren, haftet unabhängig von der Renovierungsklausel. Diese Ansprüche verjähren in sechs Monaten ab Rückerhalt der Wohnung.

Was die Verwaltung daraus macht

• Bestandsverträge einmal durchsehen und markieren, welche Klausel voraussichtlich hält und welche nicht
• bei Neuvermietung renoviert übergeben — das ist der einzige saubere Weg zu einer wirksamen Abwälzung
• eine aktuelle Klauselfassung verwenden und den Fristenplan nur als Richtwert ausweisen
• den Zustand bei Einzug im Protokoll und mit Fotos festhalten
• bei Auszug zuerst die Klausel prüfen, dann erst eine Forderung formulieren
• Renovierungskosten kalkulatorisch einplanen, statt auf ihre Abwälzung zu bauen

Der letzte Punkt ist der wichtigste. Wer die Renovierung bei jeder Neuvermietung als eigene Kostenposition einplant, verliert im Streit nichts und gewinnt eine Wohnung, die sich schneller vermietet. Die Auseinandersetzung um einen Anstrich kostet regelmäßig mehr als der Anstrich.

Eine nachträgliche Änderung der Klausel im laufenden Mietverhältnis ist nur einvernehmlich möglich, und der Mieter hat keinen Anlass zuzustimmen. Wer eine unwirksame Klausel im Bestand entdeckt, kann sie also nicht einseitig reparieren. Sinnvoll ist stattdessen, die betroffenen Verträge zu kennen und die Renovierung bei diesen Einheiten von vornherein einzukalkulieren.

Renovierungskosten sind übrigens keine Betriebskosten. Sie gehören weder in die Nebenkostenabrechnung noch auf die übrigen Mieter des Hauses. Sie sind Aufwand des Vermieters für die betroffene Einheit und wirken sich nur über die Ertragsrechnung aus.

Umsetzung im SPro Manager

Der Mietvertrag liegt als Dokument beim Mietverhältnis; ergänzend lässt sich am Vertrag vermerken, ob eine Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde und ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. Diese beiden Angaben entscheiden Jahre später über die Forderung beim Auszug und sind ohne Vermerk kaum noch zu rekonstruieren.

Das Übergabeprotokoll mit Fotos hängt am selben Vorgang, sodass sich der Zustand bei Einzug und bei Rückgabe nebeneinanderlegen lässt. Renovierungskosten werden bei der Einheit als Aufwand erfasst und sind damit in der Jahresauswertung sichtbar — als das, was sie sind: ein wiederkehrender Posten bei jedem Mieterwechsel.