Muss ein Mietvertrag schriftlich geschlossen werden?

Ein Wohnraummietvertrag ist auch mündlich wirksam. Schriftform ist aber nach § 550 BGB nötig, wenn er für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird. Fehlt sie, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann ordentlich gekündigt werden. Unabhängig davon spricht der Beweiswert für die Schriftform: Wer sich auf eine Betriebskostenumlage oder eine Kaution berufen will, muss sie belegen können.

Was passiert, wenn eine einzelne Klausel unwirksam ist?

Der Vertrag bleibt im Übrigen bestehen; an die Stelle der unwirksamen Klausel tritt das Gesetz. Eine Rettung durch Auslegung auf das gerade noch zulässige Maß gibt es bei Formularklauseln nicht. Praktisch heißt das: Wer die Schönheitsreparaturen zu weit abwälzt, wälzt sie gar nicht ab.

Darf eine Wohnflächenangabe in den Vertrag?

Ja, und sie sollte stimmen. Die vereinbarte Fläche ist Maßstab für den vertragsgemäßen Zustand; weicht die tatsächliche Fläche erheblich ab, kann das die Miete berühren. Wer unsicher ist, schreibt keine Zahl ins Feld, sondern beschreibt die Wohnung über Lage und Räume.

Können Betriebskosten pauschal vereinbart werden?

Ja. Möglich sind eine Pauschale ohne Abrechnung oder eine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung. Ohne ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag sind Betriebskosten mit der Miete abgegolten und können nicht nachträglich umgelegt werden. Die Vereinbarung sollte auf den Betriebskostenkatalog verweisen und sonstige Betriebskosten einzeln benennen.

Wie viele Personen dürfen im Vertrag stehen?

So viele, wie die Wohnung anmieten. Alle Mieter sind dann gemeinsam berechtigt und verpflichtet; Erklärungen wie eine Kündigung müssen von allen und gegenüber allen abgegeben werden. Das ist beim Auszug einer Person aus einer Wohngemeinschaft der übliche Stolperstein und sollte über einen schriftlichen Nachtrag geregelt werden.

Ist eine Staffel- oder Indexmiete im selben Vertrag mit einer Erhöhung nach Mietspiegel kombinierbar?

Nein. Ist eine Staffelmiete oder eine Indexmiete wirksam vereinbart, ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Laufzeit dieser Vereinbarung ausgeschlossen. Man entscheidet sich für ein Modell.

Wohnraummietvertrag: was hineingehört und was nicht

Der Mietvertrag ist das Dokument, auf das in den folgenden Jahren jede Abrechnung, jede Erhöhung und jede Auseinandersetzung zurückgeführt wird. Was dort nicht steht, lässt sich später kaum noch nachschieben — und was falsch formuliert ist, fällt regelmäßig zu Lasten des Vermieters weg. Eine Stunde Sorgfalt beim Abschluss spart Jahre an Diskussion.

Parteien und Mietsache genau bezeichnen

Auf Vermieterseite gehört die Person oder Gesellschaft in den Vertrag, der die Wohnung gehört — nicht die Verwaltung. Verwaltet jemand für den Eigentümer, tritt er als Vertreter auf und weist die Vollmacht nach. Sind mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen, sind auch alle Vermieter. Wird das später korrigiert, ist die Kündigung angreifbar.

Auf Mieterseite werden alle erwachsenen Personen aufgenommen, die die Wohnung nutzen und dafür einstehen sollen. Wer nur einzieht, ohne Vertragspartei zu sein, haftet nicht für die Miete. Umgekehrt bleibt jeder, der unterschrieben hat, verpflichtet, bis er aus dem Vertrag entlassen wird.

Die Mietsache wird so beschrieben, dass sie eindeutig ist: Anschrift, Geschoss, Lage im Geschoss, Anzahl und Art der Räume, dazu ausdrücklich das Mitvermietete — Keller mit Nummer, Stellplatz, Garten, Dachboden, Waschküche. Alles, was nicht mitvermietet ist, sollte nicht stillschweigend genutzt werden dürfen.

Miete, Nebenkosten und Fälligkeit

Die Nettokaltmiete steht als eigener Betrag, getrennt von den Nebenkosten. Diese Trennung ist keine Formsache: Die Kaution bemisst sich nach der Nettokaltmiete, die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung ebenfalls, und die Betriebskostenabrechnung betrifft nur den Nebenkostenteil.

Für die Nebenkosten braucht es eine ausdrückliche Vereinbarung. Ohne sie sind sämtliche Betriebskosten mit der Miete abgegolten. Üblich ist eine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung; möglich ist auch eine Pauschale, bei der nicht abgerechnet wird — dann trägt der Vermieter das Risiko steigender Kosten. Der Vertrag sollte auf die Betriebskostenverordnung verweisen und die sonstigen Betriebskosten, die umgelegt werden sollen, einzeln aufzählen. Was dort nicht steht, ist später nicht umlagefähig.

Zur Fälligkeit: Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts zu zahlen. Damit gerät der Mieter ohne Mahnung in Verzug, wenn er nicht zahlt. Zahlungsweg und Kontoverbindung gehören ebenfalls in den Vertrag.

Laufzeit, Schriftform und Kündigungsausschluss

Der Regelfall ist das unbefristete Mietverhältnis. Eine Befristung ist bei Wohnraum nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der in § 575 BGB genannten Gründe angibt — etwa den späteren Eigenbedarf oder eine geplante wesentliche Bau- oder Umbaumaßnahme. Wird kein Grund genannt, gilt der Vertrag als unbefristet. Eine Befristung „zur Sicherheit“ funktioniert also nicht.

Wer Planungssicherheit braucht, arbeitet stattdessen mit einem beiderseitigen Kündigungsausschluss. Er ist in Formularverträgen nach der Rechtsprechung bis zu vier Jahren zulässig, gerechnet ab Vertragsschluss. Länger vereinbart, fällt der Ausschluss ganz weg.

Die Schriftform nach § 550 BGB betrifft Verträge, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden. Wird sie nicht gewahrt — auch bei späteren wesentlichen Änderungen —, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Für die laufende Verwaltung heißt das: Jede Vertragsänderung wird als schriftlicher Nachtrag gefasst, der auf den Ursprungsvertrag Bezug nimmt und von allen Parteien unterschrieben wird.

Kaution im Vertrag richtig vereinbaren

Eine Sicherheit muss vereinbart sein, sonst gibt es sie nicht. § 551 BGB begrenzt sie bei Wohnraum auf das Dreifache der Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine Klausel, die die vollständige Zahlung vor Schlüsselübergabe verlangt, benachteiligt den Mieter und ist insoweit unwirksam.

Die Anlage regelt das Gesetz ebenfalls: getrennt vom eigenen Vermögen und verzinslich. Details dazu stehen im Beitrag zur Mietkaution. Im Vertrag genügt eine Klausel, die Höhe, Ratenzahlung und getrennte Anlage abbildet.

Pflichten während der Mietzeit

Der Vermieter schuldet die Überlassung in vertragsgemäßem Zustand und dessen Erhaltung. Der Mieter schuldet die Miete, den sorgsamen Umgang, die Anzeige von Mängeln und die Duldung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen. Diese Grundverteilung steht im Gesetz und muss nicht wiederholt werden; sinnvoll sind ergänzende Regelungen zu:

Tierhaltung — ein pauschales Verbot hält nicht, eine Zustimmungsklausel mit Ermessen dagegen schon
Untervermietung — Zustimmungsvorbehalt, ohne den gesetzlichen Anspruch bei berechtigtem Interesse zu leugnen
Kleinreparaturen — mit Höchstbetrag je Reparatur und Jahresobergrenze, nur für Teile im häufigen Zugriff des Mieters
Schönheitsreparaturen — nur in der Fassung, die der Rechtsprechung standhält
Hausordnung — als Anlage, mit Datum, damit klar ist, welche Fassung gilt

Klauseln, die regelmäßig unwirksam sind

Formularverträge unterliegen der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB. Wer den Mieter unangemessen benachteiligt, verliert die Klausel vollständig — eine Reduktion auf das zulässige Maß findet nicht statt. Immer wieder fallen:

Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Zustand Anstrich bei Auszug verlangen
Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Bedarf
Quotenabgeltungsklauseln für anteilige Renovierungskosten bei vorzeitigem Auszug
Kleinreparaturklauseln ohne Höchstbetrag oder ohne Jahresobergrenze
Abwälzung der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums oder größerer Reparaturen auf den Mieter
Ausschluss der Minderung oder der Aufrechnung ohne die gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen
Nachträgliche Umlage von Betriebskosten, die im Vertrag nicht genannt sind

Der pragmatische Weg: einen aktuellen Formularvertrag eines Verbands verwenden und ihn nicht mit eigenen Zusätzen anreichern. Die meisten Streitigkeiten entstehen an handgeschriebenen Ergänzungen.

Anlagen und Übergabe

Zum Vertrag gehören regelmäßig: Hausordnung, Übergabeprotokoll, Schlüsselliste, Datenschutzhinweise und, sofern vorhanden, das Betriebskostenblatt mit den vereinbarten Positionen. Der Energieausweis ist dem Mieter spätestens bei Vertragsschluss vorzulegen und in Kopie auszuhändigen. Nach dem Einzug ist dem Mieter die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt zu erteilen.

Alle Anlagen werden im Vertrag benannt und mitunterschrieben. Eine Anlage, die niemand quittiert hat, ist im Streit wenig wert.

Wird der Vertrag später geändert — Miethöhe, Vorauszahlung, Mieterwechsel in einer Wohngemeinschaft, Zusage einer Tierhaltung —, geschieht das über einen datierten Nachtrag, der auf den Ursprungsvertrag verweist und von allen Parteien unterschrieben wird. Mündliche Absprachen und Notizen auf Zetteln sind der häufigste Grund dafür, dass Jahre später niemand mehr sagen kann, was eigentlich gilt.

Vor der Unterschrift lohnt eine kurze Schlusskontrolle: Stimmen die Namen mit den Ausweisen überein, ist die Kellernummer eingetragen, sind alle Beträge ausgefüllt, ist das Datum des Mietbeginns eindeutig, sind die Anlagen vollständig, hat jede Partei ein unterschriebenes Exemplar erhalten. Fünf Minuten, die den Vertrag über Jahre tragen.

Umsetzung im SPro Manager

Der Vertrag hängt an der Einheit: Mietbeginn, Nettokaltmiete, Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten, Kautionshöhe und die vereinbarte Umlage. Aus diesen Feldern rechnet später die Nebenkostenabrechnung, und die Sollstellung für den Mieteingang entsteht ebenfalls daraus — die Zahlen werden also nur einmal erfasst.

Vertrag, Nachträge, Übergabeprotokoll und Hausordnung liegen als Dokumente beim Mietverhältnis, mit Datum und Gültigkeit. Ändert sich die Miete, entsteht ein neuer Zeitraum mit eigenem Betrag, sodass der Verlauf nachvollziehbar bleibt und nicht überschrieben wird. Bei mehreren Mietern werden alle Personen geführt, damit Schreiben an alle Vertragsparteien adressiert werden können.