Ist eine Mahnung nötig, damit Verzug eintritt?

Nein. Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag des Zeitabschnitts zu zahlen. Weil der Zeitpunkt kalendermäßig bestimmt ist, gerät der Mieter ohne Mahnung in Verzug. Eine Mahnung ist gleichwohl sinnvoll — als Dokumentation und als Gelegenheit zur Klärung.

Ab welchem Rückstand ist die fristlose Kündigung möglich?

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist, oder wenn er über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Nicht unerheblich ist bei Wohnraum ein Betrag, der die Miete für einen Monat übersteigt.

Muss vor der fristlosen Kündigung abgemahnt werden?

Beim Zahlungsverzug nicht. Das Gesetz nimmt diesen Fall von dem Erfordernis der Abmahnung oder Fristsetzung ausdrücklich aus. Eine Mahnung ist dennoch üblich, weil sie den Rückstand belegt und häufig zur Zahlung führt.

Was ist die Schonfristzahlung?

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet. Das gilt nicht, wenn der Kündigung schon in den letzten zwei Jahren eine solche Zahlung vorausgegangen ist.

Beseitigt die Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung?

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Die Heilungswirkung erfasst nur die fristlose Kündigung. Deshalb wird in der Praxis hilfsweise auch ordentlich gekündigt, sofern deren Voraussetzungen — insbesondere ein Verschulden des Mieters — vorliegen.

Welche Zinsen können verlangt werden?

Auf rückständige Miete fallen Verzugszinsen an; gegenüber einem Verbraucher beträgt der gesetzliche Verzugszinssatz fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Kosten der eigenen Mahnung sind nur ersatzfähig, soweit sie tatsächlich entstanden und erforderlich sind; eine pauschale Mahngebühr ohne Grundlage im Vertrag trägt nicht.

Darf der Vermieter die Schlösser austauschen?

Nein. Das ist verbotene Eigenmacht und begründet Schadensersatzansprüche des Mieters. Die Räumung erfolgt ausschließlich über ein Räumungsurteil und den Gerichtsvollzieher.

Mietrückstand: mahnen, kündigen, räumen

Ein ausbleibender Mieteingang ist zunächst ein Verwaltungsvorgang, kein Konflikt. Ob daraus ein Konflikt wird, entscheidet sich in den ersten Wochen. Wer früh und sachlich reagiert, klärt die meisten Fälle mit einem Schreiben. Wer wartet, steht nach einem halben Jahr vor einem Rückstand, der sich kaum noch aufholen lässt — und vor einem Verfahren, das Monate dauert.

Wann Verzug eintritt

Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts zu entrichten. Maßgeblich ist bei Überweisung der rechtzeitige Zahlungsauftrag, nicht der Eingang auf dem Konto. Der Samstag zählt bei dieser Frist nach der Rechtsprechung nicht als Werktag.

Weil der Zahlungszeitpunkt kalendermäßig bestimmt ist, tritt Verzug ohne Mahnung ein. Der Vermieter kann Verzugszinsen verlangen; gegenüber einem Verbraucher beträgt der gesetzliche Satz fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Eigene Mahnkosten sind nur in tatsächlich entstandener und erforderlicher Höhe ersatzfähig.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Minderung. Kürzt der Mieter wegen eines angezeigten Mangels, liegt insoweit kein Verzug vor, wenn die Minderung berechtigt ist. Eine Kündigung, die auf einem solchen Betrag aufbaut, steht auf unsicherem Grund. Deshalb gehört an den Anfang jeder Rückstandsbearbeitung die Frage, ob es eine offene Mangelanzeige gibt.

Mahnen: Ablauf und Inhalt

Rechtlich ist die Mahnung beim Mietrückstand nicht erforderlich. Praktisch ist sie der wichtigste Schritt: Sie dokumentiert den Stand, gibt dem Mieter die Gelegenheit, ein Versehen zu korrigieren, und erzeugt die Unterlage, auf die man sich später beruft.

Ein bewährter Ablauf:

Nach etwa einer Woche: freundlicher Hinweis, dass der Eingang fehlt, mit Betrag, Monat und Kontoverbindung. Häufig ist es ein Dauerauftrag, der nach einer Mieterhöhung nicht angepasst wurde.
Nach etwa drei Wochen: förmliche Mahnung mit Fristsetzung, Aufstellung aller offenen Beträge und dem Hinweis auf Verzugszinsen.
Bei zwei offenen Monaten: letztes Schreiben mit ausdrücklichem Hinweis auf die drohende Kündigung und, sofern angebracht, dem Angebot einer Ratenvereinbarung.

Jedes Schreiben enthält eine nachvollziehbare Aufstellung: Monat, Sollbetrag, gezahlt, offen, Summe. Ohne diese Aufstellung entsteht Streit über die Verrechnung von Teilzahlungen. Zahlt der Mieter ohne Zweckbestimmung, werden Zahlungen nach den gesetzlichen Regeln zunächst auf Kosten, dann auf Zinsen und zuletzt auf die Hauptforderung verrechnet; bei mehreren Schulden ist grundsätzlich die ältere zuerst getilgt.

Fristlose Kündigung nach § 543 BGB

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nennt zwei Varianten des kündigungsrelevanten Zahlungsverzugs:

Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug. Nicht unerheblich ist bei Wohnraum ein Betrag, der die Miete für einen Monat übersteigt.
Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug.

Eine Abmahnung oder Fristsetzung ist in diesem Fall nicht erforderlich. Maßgeblich ist die Bruttomiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen. Der Rückstand muss im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung bestehen — zahlt der Mieter vorher, ist die Kündigung nicht begründet.

Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form mit eigenhändiger Unterschrift; eine E-Mail genügt nicht. Der Grund ist anzugeben, also der Rückstand nach Monaten und Beträgen. Sie muss von allen Vermietern ausgehen und an alle Mieter gerichtet sein, und der Zugang muss beweisbar sein — Botenzustellung mit Protokoll oder Einwurf-Einschreiben.

Die hilfsweise ordentliche Kündigung

In der Praxis wird die fristlose Kündigung fast immer mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden. Deren Grundlage ist die schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Sie setzt ein Verschulden des Mieters voraus und ist an die Fristen des § 573c BGB gebunden.

Der Grund für diese Doppelung liegt in der Schonfristzahlung: Sie beseitigt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung, nicht die ordentliche. Wer nur fristlos kündigt, verliert das Verfahren, sobald der Mieter innerhalb der Schonfrist zahlt.

Schonfristzahlung

Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der Entschädigung befriedigt wird — oder wenn sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Der Zeitpunkt ist also nicht der Zugang der Kündigung, sondern die Zustellung der Räumungsklage.

Diese Heilung greift nicht, wenn der Kündigung bereits in den letzten zwei Jahren eine solche Nachzahlung vorausgegangen ist. Zudem beseitigt sie, wie beschrieben, nur die außerordentliche Kündigung.

In vielen Fällen kommt die Zahlung vom Jobcenter oder Sozialamt. Eine Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle steht der Zahlung gleich. Für die Verwaltung heißt das: Wer den Mieter frühzeitig auf die Möglichkeit einer Übernahme der Mietschulden hinweist, löst häufig den ganzen Fall — und erhält sein Geld schneller als über ein Verfahren.

Räumungsklage und Vollstreckung

Zieht der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht aus, führt der Weg über die Räumungsklage beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Sie wird üblicherweise mit der Zahlungsklage über den Rückstand verbunden. Selbsthilfe ist ausgeschlossen: Ein Austausch der Schlösser, das Abstellen von Versorgungsleistungen oder das Ausräumen der Wohnung sind verbotene Eigenmacht und lösen Schadensersatzansprüche aus.

Das Gericht kann dem Mieter auf Antrag eine Räumungsfrist einräumen. Zur Absicherung laufender Zahlungen kommt eine Sicherungsanordnung in Betracht, nach der der Mieter für die während des Verfahrens fällig werdenden Mieten Sicherheit zu leisten hat. Die Vollstreckung führt der Gerichtsvollzieher durch; die verbreitete Beschränkung auf die Herausgabe der Wohnung ohne Räumung des Inventars senkt die Kosten erheblich.

Ein Verfahren dauert. Von der Kündigung bis zur tatsächlichen Räumung vergehen häufig sechs bis zwölf Monate, in denen weitere Miete ausfällt und Kosten entstehen. Das ist der wirtschaftliche Grund, jede vertretbare Einigung zu prüfen, bevor man klagt.

Vorbeugen und früh erkennen

Zahlungseingänge monatlich abgleichen, nicht quartalsweise
nach jeder Mieterhöhung an die Anpassung des Dauerauftrags erinnern
Teilzahlungen sofort zuordnen und den offenen Rest ausweisen
Kautionsraten getrennt von der Miete verfolgen
bei erkennbarer Notlage früh auf Beratungsstellen und die mögliche Übernahme durch das Jobcenter hinweisen
vor jeder Kündigung prüfen, ob eine offene Mangelanzeige den Rückstand erklärt

Der Ton der Schreiben entscheidet über den Verlauf. Die meisten Rückstände beruhen nicht auf Zahlungsunwilligkeit, sondern auf einem geänderten Dauerauftrag, einer Krankheit oder einem Jobverlust. Ein sachliches Schreiben, das den Betrag nennt und eine Rückmeldung anbietet, bringt schneller Geld als ein drohendes. Die rechtlichen Schritte bleiben davon unberührt: Man kann freundlich schreiben und die Fristen dennoch einhalten.

Ebenso wichtig ist die Konsequenz. Wer drei Monate lang mahnt und dann nichts unternimmt, verliert die Wirkung seiner Schreiben. Deshalb sollte vor der ersten Mahnung feststehen, bei welchem Rückstand welcher Schritt folgt — und dieser Schritt sollte dann auch erfolgen.

Umsetzung im SPro Manager

Aus dem Mietvertrag entsteht für jeden Monat eine Sollstellung; die Kontobewegungen werden dagegen abgeglichen. Fehlende und zu geringe Eingänge stehen damit als offene Posten je Mietverhältnis, mit Monat, Sollbetrag, gezahltem und offenem Betrag — genau die Aufstellung, die in jedes Mahnschreiben gehört.

Teilzahlungen werden zugeordnet, sodass der Rückstand jederzeit den aktuellen Stand zeigt und nicht aus mehreren Listen zusammengesucht werden muss. Mahnungen und Kündigungen liegen als Dokumente beim Mietverhältnis, mit Datum des Versands und des Zugangs. Erreicht ein Rückstand die Schwelle von zwei Monatsmieten, ist das an der Übersicht erkennbar, bevor es in der Buchhaltung auffällt.