Muss der Vermieter einer Minderung zustimmen?

Nein, und er kann sie auch nicht verweigern. Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein, sobald ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert. Streit entsteht deshalb nicht über das Ob der Minderung, sondern über den Mangel und die angemessene Höhe.

Berechtigt jeder Mangel zur Minderung?

Nein. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Ein tropfender Wasserhahn oder ein Haarriss im Putz rechtfertigen keine Kürzung. Erforderlich ist eine spürbare Beeinträchtigung des Wohnens.

Was passiert, wenn der Mieter den Mangel nicht anzeigt?

Nach § 536c BGB hat der Mieter einen Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt er das, ist er zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet und kann die Rechte aus der Minderung insoweit nicht geltend machen, als der Vermieter wegen der unterbliebenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte.

Kann die Minderung im Mietvertrag ausgeschlossen werden?

Bei Wohnraum nicht. Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regeln zur Minderung abweicht, ist unwirksam. Zulässig ist allenfalls die Vereinbarung, dass der Mieter zunächst auf Rückzahlung verwiesen wird — auch das ist eng begrenzt.

Gilt die Minderung auch während einer Modernisierung?

Bei einer energetischen Modernisierung ist die Minderung für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen, soweit die Beeinträchtigung auf dieser Maßnahme beruht. Bei anderen Baumaßnahmen und bei Erhaltungsmaßnahmen gilt dieser Ausschluss nicht.

Was tun, wenn die Minderung überhöht erscheint?

Zunächst den Mangel prüfen und beseitigen, denn das beendet die Minderung für die Zukunft. Für die Vergangenheit wird der zurückbehaltene Betrag angefordert und, wenn keine Einigung entsteht, eingeklagt. Eine Kündigung wegen des einbehaltenen Betrags ist riskant, solange die Berechtigung der Minderung offen ist.

Mietminderung: Voraussetzungen und Vorgehen des Vermieters

Wenn ein Mieter weniger überweist als vereinbart, ist der erste Reflex die Mahnung. Bei einer Mietminderung ist das der falsche Weg. Die Minderung ist kein Anspruch, den der Mieter geltend macht, sondern eine Rechtsfolge, die von selbst eintritt. Wer sie als Zahlungsverzug behandelt, baut eine Kündigung auf einem Rückstand auf, den es womöglich gar nicht gibt.

Minderung tritt kraft Gesetzes ein

§ 536 BGB regelt: Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit. Wird die Tauglichkeit nur gemindert, hat er eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Dasselbe gilt für einen Mangel, der während der Mietzeit entsteht.

Diese Rechtsfolge tritt automatisch ein. Es braucht weder eine Erklärung des Mieters noch eine Zustimmung des Vermieters. Auch wenn der Mieter zunächst voll weiterzahlt, kann er den überzahlten Betrag später zurückfordern — allerdings nur, wenn er nicht in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos gezahlt hat. Deshalb kündigen Mieter eine Minderung häufig ausdrücklich an oder zahlen unter Vorbehalt.

Bei Wohnraum ist eine Abweichung zum Nachteil des Mieters unwirksam. Klauseln, die die Minderung ausschließen oder von einer vorherigen Zustimmung abhängig machen, sind wirkungslos.

Wann ein Mangel vorliegt

Ein Mangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des Ist-Zustands vom vertraglich geschuldeten Zustand. Maßstab ist zunächst der Mietvertrag, ergänzend das, was der Mieter nach der Verkehrsanschauung erwarten darf. Ein Altbau schuldet nicht den Schallschutz eines Neubaus; eine Wohnung ohne vereinbarten Aufzug wird nicht dadurch mangelhaft, dass kein Aufzug vorhanden ist.

Typische Fälle in der laufenden Verwaltung:

Heizungsausfall oder dauerhaft zu niedrige Raumtemperatur in der Heizperiode
Feuchtigkeit und Schimmel, soweit sie nicht auf falsches Nutzerverhalten zurückgehen
ausgefallenes Warmwasser
undichte Fenster, defekte Rollläden, nicht schließende Wohnungstür
Lärm von einer Baustelle im Haus oder in unmittelbarer Nachbarschaft
Ausfall eines vertraglich geschuldeten Aufzugs über längere Zeit
erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche

Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht. Die Grenze ist unscharf; sie verläuft dort, wo das Wohnen spürbar beeinträchtigt ist. Kurzzeitige Störungen von wenigen Stunden gehören in der Regel nicht dazu.

Die Anzeigepflicht des Mieters

Nach § 536c BGB hat der Mieter einen Mangel unverzüglich anzuzeigen — ebenso, wenn eine unvorhergesehene Gefahr für die Mietsache droht oder ein Dritter Rechte an ihr geltend macht. Diese Pflicht ist der Angelpunkt jeder Auseinandersetzung über eine Minderung.

Unterlässt der Mieter die Anzeige, ist er zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Vor allem aber kann er die Minderung insoweit nicht geltend machen, als der Vermieter wegen der unterbliebenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte. Wer sechs Monate lang schweigt und dann rückwirkend kürzt, steht deshalb schlecht da.

Für die Verwaltung folgt daraus zweierlei: Der Eingang einer Mangelanzeige ist mit Datum zu erfassen, denn er markiert den Beginn des Zeitraums, für den eine Minderung überhaupt in Betracht kommt. Und man sollte den Meldeweg niedrigschwellig halten — je einfacher die Anzeige, desto früher kann man den Schaden begrenzen.

Wann die Minderung ausgeschlossen ist

§ 536b BGB schließt die Rechte des Mieters aus, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte. Kannte er ihn infolge grober Fahrlässigkeit nicht, kann er sich nur bei arglistigem Verschweigen darauf berufen. Nimmt er die Wohnung in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos an, gilt dasselbe. Das macht das Übergabeprotokoll bei Einzug zu einem wichtigen Dokument.

Weitere Fälle, in denen keine oder eine eingeschränkte Minderung besteht:

der Mieter hat den Mangel selbst verursacht, etwa durch unzureichendes Lüften oder unsachgemäße Nutzung
die Beeinträchtigung ist unerheblich
die Beeinträchtigung beruht auf einer energetischen Modernisierung — dann ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen
der Mangel ist beseitigt; ab diesem Zeitpunkt ist wieder die volle Miete geschuldet

Höhe und Bezugsgröße

Gemindert wird die Bruttomiete, also die Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen. Das wird häufig falsch gemacht, in beide Richtungen. Der Prozentsatz richtet sich nach dem Maß der Beeinträchtigung im Verhältnis zur Gesamtnutzung der Wohnung und für die Dauer, in der der Mangel bestand.

Feste Sätze gibt es nicht. Die in Tabellen gesammelten Entscheidungen sind Einzelfälle und lassen sich nicht übertragen; sie geben allenfalls eine Größenordnung. Ein Heizungsausfall im Januar wiegt anders als im Mai, und ein Baulärm am Vormittag anders als rund um die Uhr.

Für die Verwaltung ist die praktikable Haltung: Über die genaue Quote lässt sich verhandeln, über den Mangel nicht. Wer den Mangel schnell beseitigt, begrenzt die Diskussion auf einen überschaubaren Zeitraum.

Vorgehen des Vermieters Schritt für Schritt

Mangelanzeige mit Datum erfassen und den Eingang gegenüber dem Mieter bestätigen
Sachverhalt prüfen: Termin vor Ort, Fotos, bei Feuchtigkeit eine Messung
Ursache klären, bevor über Geld gesprochen wird
Beseitigung beauftragen und dem Mieter den Zeitplan mitteilen
die Minderung für den Zeitraum bis zur Beseitigung bewerten, nicht pauschal ablehnen
eine Einigung über die Quote schriftlich festhalten
nach der Beseitigung die volle Miete anfordern, mit Hinweis auf das Datum der Behebung

Solange die Berechtigung der Minderung offen ist, ist eine Kündigung wegen des einbehaltenen Betrags gefährlich. Stellt sich die Minderung später als berechtigt heraus, war der Rückstand nicht vorhanden und die Kündigung unwirksam. Der geordnete Weg führt über eine Zahlungsklage, in der die Höhe geklärt wird.

Weitere Rechte des Mieters

Neben der Minderung hat der Mieter einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels. Kommt der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, kann der Mieter den Mangel nach § 536a Abs. 2 BGB selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Dasselbe gilt, wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Schadensersatz kann der Mieter nach § 536a Abs. 1 BGB verlangen, wenn der Mangel bei Vertragsschluss vorhanden war, später durch einen Umstand entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat, oder der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug gerät. Bei erheblichen Mängeln kommt zudem die fristlose Kündigung des Mieters in Betracht, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch nicht rechtzeitig gewährt wird.

Diese Rechte zeigen, warum zügige Mängelbeseitigung nicht nur eine Frage des guten Verhältnisses ist. Der Vermieter, der einen Handwerker beauftragt, verhandelt über eine Quote. Der Vermieter, der wartet, verhandelt über Ersatzvornahme und Schadensersatz.

Umsetzung im SPro Manager

Mangelanzeigen werden als Vorgang bei der Einheit geführt: Eingangsdatum, Beschreibung, Fotos und der Bearbeitungsstand bis zur Beseitigung. Aus dem Eingangsdatum und dem Behebungsdatum ergibt sich der Zeitraum, über den überhaupt gesprochen wird — die Zahl, die im Streit am häufigsten fehlt.

Zahlt der Mieter gekürzt, erscheint die Differenz in der Zahlungskontrolle. Sie lässt sich als Minderung kennzeichnen und dem Mangelvorgang zuordnen, statt als Rückstand mitzulaufen und automatisch in eine Mahnung zu geraten. Nach der Beseitigung wird die Sollstellung wieder auf den vollen Betrag geführt, und der offene Differenzbetrag bleibt als eigene Position sichtbar, bis er geklärt ist.