Wann muss die Miete gezahlt sein?

Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete im Voraus zu entrichten, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats. Maßgeblich ist nach der Rechtsprechung, dass der Mieter die Zahlung rechtzeitig veranlasst hat; Verzögerungen der Bank gehen nicht zu seinen Lasten.

Kommt der Mieter ohne Mahnung in Verzug?

Ja. Weil der Zahlungstermin kalendermäßig bestimmt ist, tritt Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB automatisch mit Fristablauf ein. Eine Mahnung ist rechtlich nicht nötig — praktisch aber sinnvoll, weil die meisten Ausfälle schlicht Versehen sind.

Ab wann darf ich wegen Zahlungsverzug kündigen?

Fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand ist oder in einem längeren Zeitraum ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufgelaufen ist. Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alles nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Wie ordne ich eine Zahlung zu, die zu wenig ist?

Der Mieter bestimmt, worauf er zahlt (§ 366 Abs. 1 BGB) — üblicherweise über den Verwendungszweck. Fehlt eine Bestimmung, gilt die gesetzliche Reihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB: zuerst die fällige, dann die weniger sichere, dann die ältere Schuld. Dokumentieren Sie Ihre Zuordnung, damit der Rückstand später nachvollziehbar bleibt.

Was ist mit Zahlungen vom Jobcenter?

Sammelzahler wie Jobcenter oder Agentur für Arbeit überweisen häufig für mehrere Mieter aus einem Konto. Ordnen Sie solche Zahlungen niemals über den Absender zu, sondern ausschließlich über den Verwendungszweck, in dem Name oder Kundennummer des Mieters steht.

Wie lange kann ich Kontoumsätze automatisch abrufen?

Eine Bankfreigabe nach PSD2 gilt höchstens 90 Tage und muss danach erneuert werden. Auch der abrufbare Zeitraum ist bei vielen Banken auf 90 Tage begrenzt. Für ältere Zeiträume nutzen Sie den Kontoauszug als PDF.

Mieteingänge prüfen: Zahlungen zuordnen und Rückstände erkennen

Ob die Miete eingegangen ist, lässt sich bei einer Wohnung noch im Kopf behalten. Bei fünf Einheiten, zwei Sammelzahlern und einer Nachzahlung aus der letzten Abrechnung wird daraus eine Fehlerquelle. Wer den Abgleich monatlich und immer gleich durchführt, erkennt Rückstände früh — und hat am Jahresende zugleich die Zahlen für die Abrechnung und die Steuererklärung beisammen.

Wann die Miete fällig ist

Für Wohnraum gilt § 556b Abs. 1 BGB: Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen. Der Samstag zählt bei dieser Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mit. Weil der Termin kalendermäßig feststeht, gerät der Mieter ohne Mahnung in Verzug. Für die Praxis empfiehlt sich dennoch eine kurze Karenz von zwei bis drei Tagen, bevor Sie nachfragen: Ein Großteil der fehlenden Zahlungen sind Buchungslaufzeiten, Urlaub oder ein Zahlendreher.

Der monatliche Abgleich

Ein verlässlicher Ablauf braucht vier Schritte und dauert bei zehn Einheiten keine zehn Minuten:

Umsätze des Monats einlesen — als Kontoauszug oder über die Bankverbindung.
Jede Zahlung einem Mietverhältnis zuordnen.
Soll und Ist je Vertrag vergleichen, Abweichungen kennzeichnen.
Offene Beträge nachfassen und den Stand festhalten.

Wichtig ist die Sollmiete je Vertrag: Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung, gegebenenfalls plus Heizkostenvorauszahlung, und bei gekoppelten Verträgen — Wohnung und Garage — die Summe beider. Wer das Soll nicht sauber führt, hält jede abweichende Zahlung für einen Fehler.

Zahlungen richtig zuordnen

Für die Zuordnung stehen drei Anhaltspunkte zur Verfügung, in dieser Reihenfolge:

Verwendungszweck. Steht dort der Mietername oder die Einheit, ist die Sache klar. Das ist der einzige verlässliche Anker bei Sammelzahlern.
Absender und IBAN. Gut geeignet, sobald die Zuordnung einmal bestätigt wurde — aber nur, wenn von diesem Konto ausschließlich für ein Mietverhältnis gezahlt wird.
Betrag und Rhythmus. Als Bestätigung brauchbar, als alleiniges Merkmal gefährlich: Zwei Wohnungen mit gleicher Miete führen sonst zu Fehlbuchungen.

Teilzahlungen und Rückstände

Zahlt ein Mieter weniger als vereinbart, bestimmt er selbst, worauf gezahlt wird — in der Regel über den Verwendungszweck (§ 366 Abs. 1 BGB). Fehlt eine Angabe, greift die gesetzliche Reihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB. Halten Sie Ihre Zuordnung schriftlich fest und teilen Sie dem Mieter den Stand mit; das verhindert Streit darüber, welcher Monat offen ist.

Bei absehbar längeren Rückständen ist eine schriftliche Ratenvereinbarung sinnvoll: Sie legt fest, welcher Betrag zusätzlich zur laufenden Miete monatlich fließt, und macht den Verlauf überprüfbar. Wichtig ist, dass die laufende Miete davon unberührt bleibt — sonst wächst der Rückstand weiter.

Erinnern, mahnen, kündigen

Freundliche Erinnerung nach wenigen Tagen, gern per E-Mail oder Nachricht. Sie klärt die meisten Fälle.
Schriftliche Mahnung mit Frist, Aufstellung der offenen Beträge und Hinweis auf die Folgen. Verzugszinsen können Sie nach § 288 BGB verlangen.
Abmahnung oder Kündigung, wenn der Rückstand die Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht. Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nachzahlt; die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt davon nach der Rechtsprechung unberührt.

Für jeden dieser Schritte gilt: Datum, Inhalt und Zustellung dokumentieren. Ohne Nachweis nützt die beste Mahnung nichts.

Kalt und Nebenkosten trennen

Jede Zahlung deckt zwei Dinge ab: die Kaltmiete und die Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Für die Nebenkostenabrechnung brauchen Sie den zweiten Teil auf den Cent, denn er wird gegen die tatsächlichen Kosten gerechnet. Bewährt hat sich, zuerst die Nebenkostenvorauszahlung zu decken und den Rest der Kaltmiete zuzuordnen: So bleibt eine unvollständige Zahlung in der Abrechnung neutral und schlägt sich im Mietrückstand nieder, wo sie hingehört. Wird die Vorauszahlung unterjährig angepasst, muss die Aufteilung ab dem Stichtag mit dem neuen Wert rechnen — sonst weicht die Abrechnung ab.

Wie die Software das abnimmt

Im SPro Manager laden Sie den Kontoauszug als PDF hoch oder verbinden Ihr Konto über einen lizenzierten Kontoinformationsdienst nach PSD2. Zahlungen werden anhand von Absender und Verwendungszweck zugeordnet, die Zuordnung wird gelernt — bei Sammelzahlern bewusst nur über den Verwendungszweck. Doppelte Buchungen erkennt das System, auch wenn derselbe Zeitraum zweimal eingelesen wird. Ein Fälligkeitsfenster zeigt je Monat, welche Miete eingegangen ist und welche fehlt, gekoppelte Verträge werden zusammengerechnet. Die Jahresauswertung trennt Kaltmiete und Nebenkosten je Mieter und lässt sich als Excel- oder PDF-Datei ausgeben — die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung und für die Einkommensteuererklärung.